Comment se déroule le démembrement d’une SCPI ?

Avec des taux de rendement largement supérieurs à ceux proposés par les banques classiques et les optimisations fiscales qu’il offre, le démembrement d’une SCPI séduit de plus en plus de Français. Souhaitez-vous en apprendre plus sur le démembrement d’une SCPI ? Si oui, retrouvez dans ce guide un ensemble des informations utiles à ce sujet.

Usus, fructus et abusus : les droits fondamentaux dans un SCPI démembrement

Dans le jargon immobilier, l’on distingue trois notions phares que sont l’usus (il vous autorise à disposer d’un bien), le fructus (il vous permet de percevoir des revenus sur un bien) et l’abusus (il vous autorise à posséder pleinement le bien, c’est-à-dire le vendre ou le louer). Dans une opération de démembrement d’une SCPI, ces droits immobiliers sont scindés entre deux personnes morales : le nu-propriétaire et l’usufruitier. L’usufruitier jouit de l’« usus » et du « fructus ». En d’autres termes, il perçoit la totalité des revenus générés par le bien immobilier, tout en étant soumis aux impositions jusqu’à la cession de ce dernier. Toutefois, impossible pour lui de le vendre, il n’est pas propriétaire plein. Le nu-propriétaire quant à lui ne touche aucun dividende sur le bien immobilier jusqu’à la fin du démembrement de la SCPI. Il effectue un placement sur le long terme, car à la fin du contrat, il devient propriétaire du bien immobilier. S’il s’agit d’un groupe de personnes, ils deviennent les copropriétaires du bien.

Comment se passe le démembrement d’une SCPI ?

Avant le début de l’opération, les deux parties doivent choisir entre deux types de démembrement. Dans un premier temps, il y a le démembrement temporaire. Établi sur une durée fixée à l’avance (10, 13, voire 20 ans), ce type de démembrement transfère la pleine propriété du bien immobilier au nu-propriétaire à la fin de l’échéance. Le nouveau propriétaire peut alors décider de le conserver, de le mettre en location ou de le revendre. Dans un second temps, il y a le démembrement viager. Plus classique, le viager scinde les droits de chaque partie jusqu’à la mort de l’une des deux. Cette opération est donc particulièrement attractive pour faciliter la transmission d’un héritage. Par ailleurs, le démembrement d’une SCPI fixe une clé de répartition répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Grâce à elle, de nouveaux investisseurs pourront acquérir des parts du bien immobilier à des prix compétitifs.

Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI ?

Si les démembrements de SCPI sont autant, prisés des investisseurs, c’est dû aux nombreux avantages qu’ils offrent.

• Pour l’usufruitier : il ne paie pas la totalité du montant d’acquisition du bien immobilier, mais jouit de tous les revenus pendant une période assez longue. Cela lui permet de se constituer un capital pour un investissement futur.
• Pour le nu-propriétaire : avec une décote et des prix attractifs, il acquiert le bien à une valeur moindre par rapport à sa valeur réelle. De plus, il est certain d’effectuer un investissement plus rentable que ceux que proposent les banques.
• Dans le cadre de la transmission d’un patrimoine, cette opération permet d’éviter aux successeurs de payer les frais de succession. Les parents étant le plus souvent les usufruitiers et les descendants les nu-propriétaires.

Vous avez désormais toutes les informations utiles sur le déroulement du démembrement d’une SCPI.